Q：不動産売却の費用にはどんなものがありますか？

A：一般に、契約時には、印紙税・売買契約書に貼る収入印紙代（売却金額によります）、登記時には、登録免許税・売買契約書に貼る収入印紙代（売却金額によります）司法書士報酬・登録免許税・土地家屋調査士報酬がかかります。その他に、不動産会社に支払う仲介手数、所得税・住民税がかかります。

※不動産を売却されて譲渡益が出た場合、その譲渡益に対して所得税・住民税がかかります。
ただし居住用の資産をご売却の場合は、3,000万円までの特別控除や、所有期間が長ければ税率が軽減される特例を選択できる場合があります。この項目以外にも費用のかかる場合がございます。詳しくはお問合せ下さい。

Q：媒介報酬（仲介手数料）はどれくらいかかりますか？

A：宅地建物取引業法及び建設省の告示により上限が定められており、
売却価格が200万円以下の場合、価格の5.25％（消費税込）
売却価格が200万円〜400万円以下の場合、価格の4.2％ + 21,000円（消費税込）
売却価格が400万円を超える場合、価格の3.15％ + 63,000円（消費税込）となります。

Q：不動産売却にかかる税金はどれくらいかかりますか？

A：不動産を売却した場合、売却額によっては税金がかかる場合があります。今の住居を売却し、売却益が出た場合は、その売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。譲渡所得とは「売却価格−取得費（購入価格＋諸費用−減価償却費）−売却費用」で算出されます。この譲渡所得に対する課税の特例もございますので、詳しくはお問い合せ下さい。また、特例を受けるには確定申告をする必要があります。

Q：買換えに必要な条件はありますか？

A：新たな新居に住み替える場合は、現在組んでいる住宅ローンを全て返済する必要があります。

1. 現在の住まいを売却して新居の購入を行なう場合は、現在のローンを返済できる金額で今の住まいを売却する必要があります。それが難しい場合は、自己資金で差額を補うか、銀行の買換えローンを利用します。
2. 買換える住宅用の頭金を用意できる
   最初に住宅を買ったときと同様、頭金を用意して住宅ローンを組む必要があります。

売却により現在のローンを全て返済、その上で、頭金に充当する現金が用意できなければなりません。

Q：売却物件の査定価格はどうやって決まりますか？

A：査定価格は、売却物件近くの最近取引のあった事例を参考として価格を選定し、当社の基準・実績と照らし合わせて基本価格とします。

■査定価格の算出の基準

• 立地：利便性（駅までの距離）や周辺環境（商業施設や学校までの距離・歩行の安全性）等を参考にします。
• 土地：敷地の形状や土地面積および前面道路に係る事項（道路の方角・接道の長さ・道路幅員）等を参考にします。
• 建物：築年数や延床面積および部屋数・使用状況や管理状況、建物の構造や建築方法等を参考にします。

Q：売却を依頼するときどんな契約を結びますか？

A：売却を依頼する場合は、売主様と不動産会社とで「媒介契約」を結びます。「媒介契約」とは売主様が物件を売却する際に、売却に関する業務を不動産会社に委託する契約のことです。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。

Q：家の権利証を紛失した場合はどうしたらよいですか？

A：権利証を紛失した場合は、司法書士に依頼して保証書を作成する必要がございます。お気軽にご相談下さい。

Q：自宅が共同名義になっている場合は、どの様な手続きが必要ですか？

A：特別な手続きは必要ありませんが、共同名義の場合は共有者全員が売却に同意している必要があります。登記委任状や契約書などへの署名・押印は原則としてすべて本人が行います。契約の際は、実印・印鑑証明書などもそれぞれご用意いただく必要がございます。

Q：物件を引き渡す際に注意する点はありますか？

A：まず、目的物件が契約書の内容どおりか、物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。引渡し時に固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知し管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

Q：売却前にリフォームは必要ですか？

A：特に必要はありませんが、売主様からご希望があった場合は、ご対応致しております。

Q：エアコンや水廻り等の住宅設備が故障している場合、修理は必要ですか？

A：特に必要ありませんが、一般的に故障したものを受け取る方はいらっしゃらないので、修理しないのならば撤去を希望される買主様が多いと思われます。給湯器のような日常生活に不可欠なものに不具合がある場合、買主様に対しての印象はあまり良くないので、修理して売りに出すことをお勧めします。

Q：スムーズに売却するポイントはありますか？

A：最も大きなポイントは、売却物件を良い状態（住みやすい）に維持することです。良い状態の住まいは、査定価格も高くなります。買う立場に立つと、汚い家よりは綺麗な家を選ぶのは当然です。また、隣地や道路などの敷地の境界を明確にすると、買主に購入後のトラブルがないという安心感を与えます。さらに、適正な価格での査定、販売を行うことです。市場価格より高い物件は、買い手が付かなくなるので市場調査を十分する事が重要です。

Q：仲介手数料の具体的な内容を教えてください。

A：土地や建物を不動産業者の仲介（媒介)で売買・交換・貸借をすると、媒介契約にもとづき仲介手数料が必要になります。一般的に不動産の売買等をすると仲介料は、３％＋６万円（消費税別）といわれています。これは、売買された不動産物件の価格が４００万円以上の場合の略式計算です。

Q：仲介手数料は誰にお支払いするのですか？

A：仲介手数料は、計算式に基づき仲介した不動産会社に支払います。１つの契約において、物件販売の依頼や不動産物件の契約に不動産会社（宅地建物取引業者）が１社以上たずさわったとしても、この仲介手数料が増えることはありません。

Q：中古物件は自己資金がいくらか必要ですか？

A：以前は自己資金が２割以上必要という時期もありましたが、最近は、お客様の状況によっては全額融資も可能になりました。また、中古住宅だからといって自己資金が多く必要ということは現時点ではありません。

Q：住宅購入代金のほかにどのくらい諸費用かかりますか？

A:住宅購入や建築にあたっては、税金や各種の手数料などが必要になってきます。その額は、新築住宅の場合で価格の3〜5%、中古住宅では6〜8%といわれており、さらに新居を構えるとなれば、引っ越し代はもちろんのこと、カーテン、照明器具などの購入費用も考えておかなければなりません。これは頭金とは別に必要になってくる費用です。

Q：勤続年数が3年未満でも住宅ローンの借り入れは可能ですか？

A：金融機関によっては、ご勤務先やご年収、職種や業種の継続性などを考慮する場合がございますので、可能な場合もございます。

Q：中古物件で自殺や火災があった物件は、事前におしえてもらえますか？

A：法律上は定められていませんが、ある裁判において、不動産業者には自殺物件であったことを告知する責任があるという判決が下された事例があります。ただし、不動産業者が知り得ない正当な理由があった場合や、自殺の時期・内容によって一概にいうことはできません。当社では取扱い物件について、自殺・火事についてできる限り調査を行っております。

Q：リフォームしたいのですが購入後と前ではどちらがおすすめですか？

A：ある統計では、中古住宅購入者の約７０％の方が購入後にリフォームをおこなっているとでています。しかし、資金に余裕が無い場合は、購入と同時にリフォームを行い、住宅ローンに加算して融資を受けることをお勧めします。住宅ローン控除は重複利用ができないので、その点からも融資は１つにまとめた方がお得といえます。

Q：マイホーム選びには、何を一番のポイントしたらいいですか？

A：住みたい地域を絞ることと思われる方も多いようですが、まずは予算が大事です。地域や間取りを最優先にしますと、無いものねだりに陥りがちです。いくらの家であれば購入できるのか？返済はいくら払えるのか？をまず検討し、そのうえで、優先される項目を決めていくことが重要です。

Q：建売でもプランの変更や設備の追加変更などはできるのですか？

A：分譲地や販売時期によっては、フリープランの区画もございますので可能な場合もございます。お気軽にご相談ください。